+7 (495) 640-40-04

Эксперты: кардинальные изменения в 2019 году, несомненно, будут

24.12.2018

Конец года – время подводить итоги и строить планы. Какие события сильнее всего повлияли на рынок жилой недвижимости в 2018 году, ждать ли нам новых неожиданностей в 2019, и главное – сильно ли вырастут цены на жильё? На эти вопросы порталу UrbanLook ответили эксперты рынка.

litinetskaya.jpg

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Наиболее кардинальное, мягко говоря, изменение ждет рынок недвижимости летом, когда жилищное строительство перейдет на новую модель финансирования. Прямое привлечение средств дольщиков будет запрещено, а деньги на строительство девелоперам придется занимать у банков. Напомню, что предыдущий вариант реформы подразумевал распространение новой схемы только на те новостройки, где первый ДДУ будет заключен после 1 июля 2019 года. Таким образом, у застройщиков появлялась небольшая фора, обеспечивающая отрасли плавность перехода на новую модель финансирования. Однако Госдума приняла закон, обязывающий использовать эскроу-счета и целевое финансирование всех девелоперов. Исключения, по замыслу законотворцев, будут разработаны позже.

Чтобы понять, насколько радикально это изменение, достаточно понять структуру финансирования жилищного строительства в России. На долю застройщиков приходится 11% средств, банков – 17%, дольщиков – 72%. То есть основной источник средств (фактически бесплатный) теперь заменяется банковским кредитом, который будет выдаваться, по самым оптимистичным оценкам, под 6-8% годовых. Соответственно, рост цен на строящееся жилье практически неизбежен, не говоря уже о негативном влиянии столь внезапного и технически сложного перехода.

Основные факторы роста цен на жилье в 2018 году очень противоречивы по своей природе (это ускорение инфляции и реформа жилищного строительства), поэтому как они «сработают в паре» трудно прогнозировать. Полагаю, в первом полугодии средняя стоимость «квадрата» будет постепенно повышаться по инерции, заданной динамикой в уходящем году. Спрос останется на относительно высоком уровне, если ставки по ипотеке не вырастут резко. К тому же, повлияет на цены и покупательскую активность ажиотаж в преддверии радикального перехода на долевое строительство.

В июле и последующие месяцы может быть зафиксировано резкое повышение цен в проектах новостроек из-за перехода к проектному финансированию. По разным оценкам, «квадрат» в строящихся жилых комплексах может подорожать на 10-20%.

Основным стимулом роста рынка жилья в 2018 году стала ипотека, которая достигла исторически низкой ставки (9,5%). Без рекордных объемов выданных кредитов (свыше 2 трлн рублей), жилищно-строительная отрасль оказалась бы в глубоком кризисе. В Москве 49% всех договоров долевого участия заключались с привлечением заемных средств, то есть половина рыночного оборота была профинансирована банками.

Вторым важным событием я считаю крах Urban Group. Конечно, он не оказал прямого влияния на рыночную динамику в стране или, в частности, в Москве, но очередное крупное банкротство сказалось на радикализации позиции властей по переходу к новой модели финансирования жилищного строительства.

iliya-andreev.jpg

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM

Сейчас тот редкий случай, когда можно не предполагать, а утверждать с уверенностью: кардинальные изменения будут. В этот раз Госдума преподнесла нам “подарок” в виде невероятной скорости прохождения в трех чтениях законопроекта об изменениях в 214 ФЗ, принятие которого как раз и отвечает на вопрос: ждать ли кардинальных изменений на рынке.

Если не будет серьезных поправок в этот закон, то с 1 июля 2019, а может и раньше, мы увидим эти кардинальные изменения. В их числе – уход с рынка малых и средних застройщиков. По факту - почти полная остановка жилищного строительства в регионах. В крупных городах - сокращение на 40%, и то только потому, что 60% рынка занимают крупные застройщики. Также будет наблюдаться рост цен на жилую недвижимость. Насколько именно вырастут цены - зависит от источников финансирования, которыми будут пользоваться оставшиеся девелоперы. У них есть два варианта: использовать собственные средства или заемные (стоимость которых пока неясна). И второй вариант - использовать проектное финансирование, стоимость которого тоже пока сложно оценить.

С учетом всех нюансов и положением в текущей версии закона о том, что деньги с эскроу-счетов застройщик получит только после сдачи объектов в эксплуатацию (а это в лучшем случае через три года с начала строительства), то цены вырастут не менее, чем на 20-30%, и это только начало.

Из-за неопределенной ситуации на рынке строящегося жилья, логично ожидать коррекции цен на вторичном рынке. Вплоть до того, что цены на квартиры в старых панельных домах приблизятся к ценам на новое жилье. Вывод: жилье станет менее доступно, а строительная отрасль, которая имеет самый серьезный мультиплицирующий эффект для экономики - просядет.

В 2018 на рынок жилья повлияли турбулентность в законодательной сфере и низкие ипотечные ставки. Последние привели к росту объему продаж на первичном рынке. Мы наблюдали взрывной рост и объемов продаж и выдачи ипотечных кредитов. Едва ли подобная ситуация повторится в 2019 году. Скорее, стоит ожидать длительного затишья, которое может продлиться до двух лет.

Артем Давидюк

Артем Давидюк, генеральный директор АО «КТБ ЖБ»

Все изменения на рынке, которые нас ждут в 2019 году, непосредственно связаны с событиями уходящего года. И в первую очередь это, разумеется, нововведения в законодательстве о долевом строительстве и ужесточение «правил игры» для застройщиков. В связи с этим ряд некрупных девелоперов вынуждены будут покинуть рынок, причем мы уже наблюдаем этот процесс: согласно данным «Института развития строительной отрасли», только за последний месяц число застройщиков-банкротов выросло на 4% и достигло 390. Чтобы избежать проблем в будущем при переходе на схему эскроу-счетов при реализации возводимого жилья, перед вступлением в силу нового закона в июле 2018 года девелоперы стремились получить максимальное количество разрешений на строительство. Многие надеялись на частичное снятие имеющихся на них средств дольщиков по мере строительства проектов, но последние поправки полностью исключили эту возможность.

В связи с этим стоимость строительства для застройщиков неизбежно возрастет, что отразится и на стоимости жилья. Кроме того, подорожание квартир обусловлено и ростом цен на строительные материалы, который коснулся всего: цемента, бетона, кирпича, кабельно-проводниковой продукции, стальной арматуры. А поскольку стоимость стройматериалов в структуре цены квадратного метра возводимого жилья может составлять до 45%, квартиры могут подорожать на 20-30%.

В аспекте банкротства и самых громких событий уходящего года нельзя не упомянуть о громкой истории Urban Group, которая потрясла весь рынок. Стоить отметить, что ситуации банкротства не всегда являются прямой виной застройщиков – в связи с постоянными изменениями рынка далеко не все риски могут быть учтены изначально, а впоследствии их бывает довольно сложно исправить. Заложником подобной ситуации и стала эта компания, переоценив свои силы насчет проекта «Лайково» и обязательств достроить дома за СУ-155. В итоге менеджмент просто не справился с управлением. Повлияло на ситуацию и обременение со стороны государства по строительству социальной инфраструктуры в таких крупных проектах, что, разумеется, должно было осуществляться за собственные средства застройщика и значительно снижало маржу.

Еще одно громкое событие, которое хоть и не связано напрямую с жилой недвижимостью, но заставило о много задуматься застройщиков, возводящих в том числе и новостройки – трагедия с пожаром в ТРЦ «Зимняя вишня». Данный случай показал, что в стране наблюдается серьезный пробел с обеспечением пожарной безопасности и соблюдением нормативов. В чрезвычайных ситуациях оперативность устранения нарушений пожарной безопасности напрямую зависит от нарушенных норм. Это может быть не просто просроченный срок действия огнетушителя, но и низкая степень огнестойкости конструкций – а в этом случае может потребоваться полная замена конструктивных элементов здания, и стоимость устранения составит десятки и сотни миллионов.

Максим Никитин

Максим Никитин, исполнительный директор ЖК "Мечта".

На мой взгляд, изменений ждать, безусловно, стоит. Эти изменения коснутся как рынка недвижимости в целом, так и по части повышения цен. Прежде всего, они будут катализированы теми реформами, которые ждут нас в 2019 году с сфере строительства.

Здесь речь идет, прежде всего, об изменениях в 214-ФЗ о долевом строительстве и его всевозможных поправках, таких как распространение зоны действия закона не только на новые проекты, но уже и запущенные, а также фактическое упразднение страховых компаний рынка гражданской ответственности и перевод всех страховых взносов в компенсационный фонд по защите прав дольщиков.

Это, безусловно, скажется на рынке недвижимости в новом году негативным образом: цены на новостройки будут расти, как и сроки строительства.

Я не думаю, что будет скачкообразная форма роста цен, скорее стоит ждать планового повышения. Все девелоперы и застройщики будут устанавливать цены исходя из себестоимости жилья, на которое будет влиять ряд факторов, таких как повышение НДС, переход на проектное финансирование и эскроу-счета, скачки валюты и экономическая обстановка в стране в целом.

Из положительно повлиявших на рынок жилья событий стоит назвать проводившийся у нас в стране Чемпионат мира по футболу, который поспособствовал привлечению в страну иностранного капитала, за счет чего малый бизнес и строительная сфера получили развитие.

Из отрицательных моментов стоит назвать закрытие правительством в канун нового года сферы гражданской ответственности застройщика путем отзыва лицензий у крупнейшего страховщика "Респект-Полис", который сосредотачивал в себе 90% рынка. Результатом данных действий стало то, что многие застройщики, у которых первый ДДУ был зарегистрирован до 2017 года, не могут получить страховой полис и делать взносы в компенсационный фонд. Таким образом, получился некий "мертвый" период для таких застройщиков, когда они не могут регистрировать свои ДДУ. У кого-то таких проектов под конец года осталось немного, а у кого-то, наоборот.

Это событие вряд ли можно считать ключевым в 2018 году, однако оно повлияло на рынок недвижимости и, к сожалению, не в положительном ключе.

Генеральный директор компании "Концерн РУСИЧ" Борис Лесков

В 2019 году многие из девелоперов еще раз пересмотрят экономику и финансовые показатели своих проектов. Учитывая отсутствие, как такового, плавного перехода к проектному финансированию, а также нововведений, в том числе в законодательстве, удорожание квартир на первичном рынке может составить от 10 до 20%. А вот стоимость квартир на вторичном рынке останется на прежнем уровне.

Повышение ключевой ставки вынудит большинство банков пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам - потребкредитам и ипотеке, что возможно скажется на объемах продаваемого жилья, так как последнее время драйвером продаж были именно доступные ипотечные программы.

Тем не менее, ипотечные программы останутся востребованными и продолжат занимать существенную долю на рынке как первичного, так и вторичного жилья.

Во многом рост цен на недвижимость будет зависеть от множества внутренних и внешних факторов, основными среди которых нестабильность рубля, риск снижения цен на нефть, санкционные риски, прогнозируемая инфляция на уровне 6%, пик которой может прийти на первые месяцы сразу после повышения НДС.

Если внешние и внутренние экономические процессы будут развиваться и происходить постепенно – скачков на рынке недвижимости ждать не стоит. Спрос будет сосредоточен на объектах в ценовом диапазоне 140 000-180 000 р./кв.м. в Москве и 85 000 – 105 000 р/кв.м. в ближайшем Подмосковье.

Источник статьи: Портал о развитии городов UrbanLook

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

На этой странице вы можете ознакомиться с последними новостями Концерна РУСИЧ

2018-08-16

ООО «Концерн РУСИЧ»
Являясь вертикально-интегрированным холдингом замкнутого цикла, компания оказывает полный комплекс услуг в сфере проектирования и строительства зданий различного назначения, а также реконструкции уникальных исторических зданий и ветхого жилого фонда.
143421
Россия
Московская область
Красногорский район
Автодорога Балтия, 26 км, БЦ Рига-Ленд, строение А, этаж 4, помещение 13, комната 3, офис 5/5
+7 (495) 640-40-04
Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»