+7 (495) 640-40-04

Что будет с рынком вторичного жилья и новой «вторички»?

14.02.2019

Доля сделок с готовыми квартирами в Москве снижается уже 4 года. Количество продаж в новостройках — наоборот, растёт. Сможет ли внедрение эскроу-счетов, проектное финансирование и другие законодательные нововведения вернуть спрос на готовые квартиры к рекордным показателям? Остались ли ещё интересные готовые квартиры в Москве? Novostroy.ru узнал у экспертов.

Novostroy.ru: Какова сейчас доля сделок со вторичкой по сравнению с новостройками?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: По итогам 2018 года в Москве было зафиксировано 156 433 перехода прав собственности против 79 648 ДДУ (сделок на первичном рынке). Таким образом, на «вторичку» пришлось 66% договоров рынка недвижимости.

Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой»: Строительство всегда было одной из самых высокорисковых отраслей экономики. По числу компаний-банкротов она стабильно занимает второе место и имеет самую негативную динамику прироста. Только за 2018 год число застройщиков-банкротов выросло на 64%.

Безусловно, потребители отслеживают тенденции и видят настроения игроков рынка, поэтому вполне закономерно, если интересы покупателей квартир будет смещаться на вторичку или на готовое жилье.

«Сибпромстрой» открывает продажи только после ввода дома в эксплуатацию. В 2018 году мы в среднем продавали около 230 квартир в месяц, что, на наш взгляд, свидетельствует о высоком спросе на готовое жилье.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Сегодня на рынке преобладают сделки с новостройками. Процентное соотношение примерно 70 на 30.

N.RU: Она растёт по сравнению с предыдущими годами? Не наблюдается ли ажиотажа на квартиры в хрущёвках, которые власти планируют реновировать?

М.Л.: Нет, доля сделок на вторичном рынке в общем объеме продаж недвижимости в Москве продолжает планомерно снижаться. Если в 2014 году соотношение было 87% в пользу вторичного рынка, то к 2016 году значение снизилось до 78%, а в 2018 году – до 66%.

Распределение сделок на вторичном и первичном рынках в Москве
2014 2015 2016 2017 2018
Вторичный рынок 87,00% 85,00% 78,00% 69,00% 66,00%
Первичный рынок 13,00% 15,00% 22,00% 31,00% 34,00%
Источник: «Метриум» по данным Росреестра.

Мы не наблюдаем ажиотажного спроса на квартиры в хрущевках, вошедших в программу реновации старого жилого фонда. Во-первых, переезд в новое жилье может растянуться на месяцы и даже годы. Далеко не каждый покупатель готов «жить на чемоданах» в ожидании новой квартиры. Во-вторых, владельцы недвижимости в домах под реновацию завысили стоимость. Неадекватное ценообразование продавцов отнюдь не способствует росту спроса на их объекты.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ-Супермаркет недвижимости: Ушедший год стал рекордным и для новостроек, и для «вторички». Готового жилья в 2018 году купили на 26% больше, чем в 2017-м. Ажиотаж на квартиры в домах под снос наблюдался в первой половине 2018 года, тогда же это предложение было практически полностью исчерпано. Сейчас даже комната в доме под реновацию стоит не менее 4 млн рублей, а те собственники, кто может позволить себе ждать, предпочли отозвать свои предложения до получения новых квартир.

С.К.: Доля сделок со вторичной недвижимостью упала в прошлом году из-за активной маркетинговой политики застройщиков.

Ажиотажа на хрущёвки не наблюдается, но покупатели всегда найдутся: такие квартиры всегда были ликвидны, они самые дешевые и находятся в районах старой застройки.

N.RU: Как законодательные нововведения 2019 года скажутся на рынке вторичного жилья?

О.И.: В 2019 году принято немало поправок, которые сильно отразятся на работе застройщиков, но покупатели практически никакого влияния не ощутят. Да, из-за перехода на проектное финансирование себестоимость строительства вырастет, но насколько — судить рано. Это не превратит дольщиков в покупателей «вторички» — разные аудитории, разные продукты. Цены, установленные частными собственниками на квартиры, зависимы от стоимости новостроек — при росте на первичном рынке будет пропорциональное подорожание и на вторичном. Наконец, в 2018 году со вторичного рынка исчез такой объём доступного предложения, что на нём в принципе остались в основном только дорогие квартиры, недоступные большинству тех, кто смотрит на новостройки.

М.Л.: Поправки в 214-ФЗ приведут к росту цен на новостройки, а значит, разница в стоимости между строящимся и уже готовым жильем сократится, из-за чего часть покупателей действительно могут уйти на вторичный рынок. Однако вряд ли стоит ждать существенного смещения спроса в пользу готового жилья. Благодаря нововведениям в строительной отрасли средства дольщиков при возникновении проблем у застройщиков гарантированно будут возвращены. То есть надежность вложений в новостройки априори повысится. А с учетом того, что качество и уровень строящихся объектов намного выше, чем у жилья на вторичном рынке, потенциальные покупатели вряд ли массово сделают выбор в пользу «вторички».

О.И.: Разница между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках жилья составляет 1-1,5 процентных пункта, причём не в пользу последнего. Нельзя сказать, что ипотека дорожает только на новостройки - её ставки пропорционально растут и на вторичное жильё. Дорожающая ипотека охлаждает спрос на обоих рынках.

М.Л.: Рост ипотечных ставок на новостройки сможет оказать только опосредованное влияние на вторичный рынок. Изменение условий кредитования касается всего рынка в целом, а не только сегмента новостроек. При ставке 9-9,5% годовых многие москвичи с невысоким уровнем доходов, а также приезжие из регионов, откладывавшие решение жилищного вопроса, отказались от аренды в пользу покупки собственного жилья. Причем выбирали они преимущественно наиболее бюджетные предложения, что привело к вымыванию значительного объема квартир с низкой ценой квадратного метра. Если ипотека вновь станет недоступной, то спрос снизится как на первичном, так и на вторичном рынках. Единственное – возможно, меньшее количество клиентов смогут себе позволить одновременно платить ипотеку и аренду. В результате часть потенциальных покупателей выберут уже готовое жилье, чтобы исключить такую статью расходов, как аренда квартиры, пока строится новый дом.

N.RU: Какие готовые квартиры сейчас чаще всего покупают?

О.И.: Самыми востребованными остаются нераспроданные в 2018 году квартиры и комнаты в домах под реновацию, оставшиеся доступные квартиры (без ремонта, со сложными документами, в панельных и блочных домах и т.д.), а также «свежая вторичка» - квартиры с качественным ремонтом в жилых комплексах не старше пяти лет. Поскольку в пересчёте на квадратный метр это практически самая дорогая категория жилья, такие квартиры в массовом сегменте покупают в основном в отдалённых спальных районах, примыкающих к МКАД, или за её пределами.

М.Л.: Чаще всего покупатели вторичного рынка предпочитают самые бюджетные объекты – квартиры в домах, построенных до 1980-х гг. Территориально речь идет о юго-востоке и востоке столицы.

N.RU: Как реагируют на текущую ситуацию на рынке продавцы готовых квартир? Объём предложения коррелирует с предыдущими годами?

Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ»: Основной тенденцией на вторичном рынке по итогам 2018 года стало снижение объемов предложения. По сравнению с 2016 и 2017 годами в 2018 г. этот процесс явно ускорился. По данным нашего аналитического отдела, в 2018 году количество выставленных на продажу квартир сократилось на 37% (для сравнения в 2017 г. – 12%, в 2016 г. – 6%).

Пик снижения объемов предложения в 2018 г. пришелся на последние месяцы года - октябрь-декабрь , как раз в это время на первичном рынке Московского региона Росреестр зафиксирован рекордный объём продаж – 13,9 тыс регистраций ДДУ (в октябре 2018 г.)

Продавцы готовых квартир зачастую подстраиваются под текущие экономические условия. Когда спрос на вторичном рынке заметно уменьшался, многие снимали объекты с продажи, предпочитая не снижать их рыночную стоимость.

Свою роль сыграл и рост ипотечных ставок – в сентябре–октябре покупатели приобретали жилье по «гуманной» ипотечной ставке -10-10,6% годовых, а любой искусственный ажиотаж, особенно на вторичном рынке, ведет к неминуемому снижению спроса в последующие периоды, что мы и наблюдаем с декабря 2018 г.

В целом ситуация на вторичном рынке 2019 г. будет близка по всем показателям к 2017 г.

С.К.: Изменения оказались существенными. Общее количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 20-25%, если сравнивать с прошлым годом.

О.И.: Колебания объёма предложения на вторичном рынке от квартала к кварталу наблюдаются в пределах 5-10%. То есть на резко растущий спрос и исчерпание предложения продавцы отвечают выводом своих отозванных ранее квартир («синдром разочарованного продавца»). Можно сказать, что пока объём столичной «вторички» достаточно стабилен.

М.Л.: Объем предложения вторичного рынка в Москве находится сегодня на минимальном уровне с 2006 года – порядка 18 тыс. квартир. Это связано с рекордным спросом и активным вымыванием предложения. По итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 156,4 тыс. переходов прав собственности. Это больше на 45%, чем в 2017 году, на 24,1%, чем в 2016 году и на 37,5%, чем в 2015 году. Относительно ажиотажного 2014 года продажи 2018 года оказались ниже на 3,5%. В то же время за последние три года примерно каждый пятый собственник вторичной квартиры отказался от продажи «до лучших времен». И пока потенциальные продавцы не вернулись на рынок. Дефицит объектов в продаже на вторичном рынке способствовал росту цен на жилье. Покупатели оказались более сговорчивыми при поиске и выборе вторичной недвижимости, тогда как продавцы, наоборот, активно снижали размер скидок, либо полностью от них отказывались. Такое поведение клиентов и собственников характерно, начиная со второго квартала 2018 года, когда количество сделок стало показывать стабильную положительную динамику. Таким образом, получить скидку на вторичном рынке становится сложнее, чему в первую очередь способствует дефицит доступных объектов.

Источник статьи: Портал строящейся недвижимости.

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

На этой странице вы можете ознакомиться с последними новостями Концерна РУСИЧ

2018-08-16

ООО «Концерн РУСИЧ»
Являясь вертикально-интегрированным холдингом замкнутого цикла, компания оказывает полный комплекс услуг в сфере проектирования и строительства зданий различного назначения, а также реконструкции уникальных исторических зданий и ветхого жилого фонда.
143421
Россия
Московская область
Красногорский район
Автодорога Балтия, 26 км, БЦ Рига-Ленд, строение А, этаж 4, помещение 13, комната 3, офис 5/5
+7 (495) 640-40-04
Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Логотип «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»

Новости от Девелопера «Концерн РУСИЧ»